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房地產開發常見的招標采購策略

2020-10-10 17:03:22  來源:互聯網

摘要:就像房地產開發問題的許多答案一樣,一切需要視情況而定。 選擇房地產招標采購策略的標準將取決于你的經驗、承包商的經驗和你所承擔項目的類型。
關鍵詞: 房地產
在房地產開發中,招標采購一項非常重要的工作,在與建筑商簽合同之前,你需要經過思考與規劃,制定相應的招標采購策略。招標采購策略必須在項目早期階段決定,這將有利于整個開發過程,并創建堅實的起點。簡單來說,招標采購就是完成商品和服務購買的方法,而這個方法取決于你的環境、商業計劃和總體目標。

讓我們深入了解房地產開發常見的招標采購策略。


房地產開發有不同的招標采購策略。招標采購策略的選擇對項目的成功至關重要,因此明智的選擇是項目盈利的關鍵。
可供選擇招標采購策略主要有三種,具體如下:
- 總承包(傳統方法)
- 設計和建造
- 施工管理
在選擇招標采購策略之前,我們首先要了解這些策略的定義是怎樣的:
總承包(傳統方法):
該方法涉及將設計和施工流程分開,由開發商指定一個設計團隊來完成設計,然后與建筑承包商單獨簽訂合同,從而完成建筑工程。開發設計的責任在于開發商(和設計師),承包商全權負責施工活動。這個方法仍然是建筑施工中最受歡迎的招標采購策略,主要是因為開發商保留對設計的控制權,這種方式在很大程度上為業界所理解。
設計和建造:
這個方法就像它的名字所暗示的那樣。承包商負責設計元素和建造。開發商提供一組需求,承包商提供如何實現這些需求的計劃和規范。
施工管理:
類似于傳統方法,將設計元素和施工要元素分開。開發商將指定一個設計團隊來完成設計,然后開發商將指定一位施工經理來管理施工階段,這可以直接在開發公司內部進行,也可以外包給專業施工經理。

這意味著在施工期間,施工經理將較小的施工工程包放在一起,并與專業供應商或分包商簽訂合同,從而完成特定工作,有可能產生數百個不同的施工包和合同。

 

房地產最佳招標采購策略

 

這三種招標采購策略的優缺點:


總承包(傳統方法):
采用總承包的好處有很多,這也是它成為最佳招采策略之一的原因。 這種方法最大的好處是,設計和施工流程分開確保項目質量。在承包商為建造而投標之前,開發設計將會最終定稿——這意味著你知道你將得到什么。這不是說這是一種不靈活的設計和建造方法。設計可以修改,說明書可以在投標后更改——就只是一開始對最終產品有更清晰的愿景。
成本應該一開始就固定下來,這為客戶提供確定性——他們始終保持對設計的控制。這種招采方法的缺點主要與時間有關。房地產開發流程是預先加載的——在設計元素上投入大量時間。如果你需要快速構建,那么經過設計、招標和建造的方法可能太過耗時。即使你向承包商提供不完整的計劃,如果計劃更改太多或計劃不太明確而無法在早期做出決定,這反過來會導致延誤、額外成本和沖突。
此外,成本可能會更高——因為數量由設計決定,而承包商在價格管理上沒有多少靈活性。
設計和建造:
設計和建造的優點往往抵消傳統承包招采方法的缺點。 設計和建造是快速施工的一種方式,承包商往往應該規定固定的成本或保證的最高價格,為客戶提供確定性。還有單一接觸點——這創造更流暢的溝通渠道,能夠避免爭吵。
最終,這為客戶提供最低風險,客戶能夠列出一組要求,然后讓承包商對這些要求負責。然而,這種招標采購策略的缺點是,最便宜和最快的招采方法不一定總是最好的?,F在承包商對削減成本感興趣,可能會降低材料的數量和質量。承包商需要盈利,設定可能旨在削弱競爭對手的最高價格——因此利潤率將會很低。

同樣,這可能導致僵化。一旦開始,如果你要求修改設計,承包商可能會申請巨額罰款——無論是在價格上還是在時間上。
施工管理:
這種招采方法最適合有經驗的開發商,他們或許有較大的內部團隊或在處理復雜項目上有經驗。建筑工程的每個部分都被打包和招標,因此在開發商和許多不同承包商和分包商之間許多合同,目的是完成項目。
這樣做的主要好處是節省成本。通過對建筑工程各部分進行競爭性招標,你知道你將得到最優惠價格。開發商還將保留對質量最大的控制,與其他兩種方法相比,這個方法能在整個開發過程中以最小的代價做出更改。

然而,這是最耗時和管理最緊張的過程。開發商將花費額外的資金聘請一為施工經理,因為可能有大量的合同落實到位,出錯的可能性變得更大。

房地產企業如何選擇最佳招標采購策略


    就像房地產開發問題的許多答案一樣,一切需要視情況而定。 選擇房地產招標采購策略的標準將取決于你的經驗、承包商的經驗和你所承擔項目的類型。房地產開發的招標采購方法所涉及的決策類型非常復雜。它要求及時提供質量信息。因此,如果你一開始就對項目性質有固定想法,并且這種想法可能不改變,那么傳統的承包應該是最好的方法。

然而,如果你正在從事更有試驗性的工作,你可能更需要雇傭一名經驗豐富的施工經理協助,特別是在成本對你來說很重要并且你有經驗的情況下。如果你需要固定成本,那么設計和建造可能更為舒適,但如果你想要質量高于價值,那么你可能會想要對所用材料和技術的性質有更多的控制。

因此,房地產企業在選擇招標采購策略時,需要衡量不同的因素,然后做出最適合自身情況的決定。
結語
無論你選擇哪種招標采購策略,你和你的合作伙伴都將擁有大量需要管理的信息、承諾、活動、資源、可交付成果、檢查和保障措施。任何溝通方面的障礙都可能引發延誤和成本。由于房地產開發是基于項目的業務和招采(分包),使用8MSaaS 電子招標采購(http://www.8msaas.cn/purchase/tender.html)等現代化電子招采系統來支持項目管理和基于項目的招采,你取得成功的幾率將會大大增加。


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責編:chenjian
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